家を担保にお金を借りるには？3つの方法と審査・リスクを解説

まとまったお金が必要になったとき、自宅が資金源になることをご存じでしょうか。家を担保にお金を借りる方法なら、無担保ローンより低い金利で高額の融資を受けられる可能性があります。事業資金や教育資金、老後の生活費まで、使い道の幅も広がります。

ただし、仕組みを知らずに家を担保にお金を借りると、大切な自宅を失うリスクもあります。この記事では、3つの借入方法の違い、借入可能額の目安、審査のポイント、返せなくなった場合のリスクと回避策までを順番に解説します。読み終えるころには、自分に合う方法を選べる状態になっているはずです。

家を担保にお金を借りるとは？基本の仕組み
家を担保にお金を借りる3つの方法
いくらまで借りられる？借入可能額の目安
金利はどれくらい？無担保ローンとの比較
審査では何を見られる？通過のポイント
申し込みに必要な書類と手続きの流れ
家を担保にお金を借りるメリット
返せないとどうなる？知っておくべきリスク
どこで借りる？銀行とノンバンクの違い
シニア世代はどの方法を選ぶべき？
後悔しないための比較・相談のコツ
家を担保にお金を借りる際のFAQ
まとめ：家を担保に借りる前にリスクと返済計画を必ず確認
1. 参考文献

家を担保にお金を借りるとは？基本の仕組み

最初に押さえたいのは「担保」の意味です。ここがあいまいなまま進むと、リスクの大きさを正しく判断できません。抵当権の仕組み、低金利の理由、担保にできる不動産の種類。この3点を先に整理しておきましょう。

担保・抵当権とは？

担保とは、返済できなくなったときに備えて、金融機関が確保しておく回収手段のことです。家を担保にする場合、金融機関はその家に「抵当権」を設定します。抵当権は法務局で登記されます。登記されると、第三者に対しても効力を持ちます。

抵当権が付いても、家の所有者はあなたのままです。住み続けることも、リフォームすることもできます。ただし返済が滞ると話は変わります。金融機関は抵当権にもとづいて家を売却し、貸したお金を回収できます。これが担保の本質です。

なぜ無担保ローンより低金利で借りられる？

カードローンの金利は年15〜18%程度が一般的です。一方、家を担保にした場合の金利は年1〜15%程度まで下がります。この差はどこから生まれるのでしょうか。

答えは金融機関側のリスクにあります。無担保ローンは、貸し倒れたらお金が戻りません。担保があれば、最悪の場合でも不動産の売却で回収できます。貸す側のリスクが低いほど、金利は下がる。この関係を知っておくと、ローン商品の見方が変わります。

どんな家が担保にできる？（戸建て・マンション・土地）

担保にできるのは戸建てだけではありません。マンション、土地、収益物件も対象になります。金融機関によっては、親族名義の不動産を担保にできる場合もあります。ただしその場合は名義人の同意と担保提供の手続きが必要です。

一方で、担保として評価されにくい物件もあります。再建築不可の物件、借地権付きの建物、市場価値の低いエリアの物件などです。同じ「持ち家」でも、担保価値は物件ごとに大きく異なります。まずは自分の家がいくらで評価されそうかを把握することが出発点です。

家を担保にお金を借りる3つの方法

家を担保に資金を調達する方法は、大きく3つに分かれます。それぞれ仕組みも対象者も異なります。ここで全体像をつかんでおくと、後の比較がぐっと楽になります。まずは特徴を表で確認しましょう。

方法	仕組み	主な対象	所有権
不動産担保ローン	家に抵当権を設定して借入	幅広い世代	手放さない
リバースモーゲージ	借入し、死亡時に不動産で一括返済	主にシニア世代	手放さない
リースバック	家を売却し、賃貸として住み続ける	世代を問わない	手放す

1. 不動産担保ローン：資金使途が自由で幅広い世代向け

不動産担保ローンは、家を担保にお金を借りる方法として最も一般的です。借りたお金の使い道は原則自由です。事業資金、教育費、医療費、複数の借入のおまとめにも使えます。返済期間は10〜35年程度と長く設定できます。

毎月の返済は、元金と利息を合わせて支払うのが基本です。住宅ローンと似た感覚で返済計画を立てられます。現役世代でまとまった資金が必要な人に向いた方法といえます。

2. リバースモーゲージ：毎月利息のみのシニア向け

リバースモーゲージは、主にシニア世代向けの商品です。毎月の支払いは利息のみで済みます。元金は、契約者が亡くなったときに担保の不動産を売却して一括返済します。毎月の負担を抑えながら老後資金を確保できる点が特徴です。

ただし条件があります。多くの商品で推定相続人の同意が求められます。家を最終的に手放す前提の仕組みだからです。相続で家を残したい場合、リバースモーゲージは選びにくい方法です。家族との事前の話し合いが欠かせません。

3. リースバック：売却後も住み続けられる方法

リースバックは、厳密には「借りる」方法ではありません。家を売却して一括で資金を受け取り、その後は賃貸契約を結んで同じ家に住み続けます。引っ越しせずにまとまったお金を得られる点が魅力です。

注意したいのは、所有権を手放すことです。金利の代わりに毎月の賃料が発生します。長く住むほど賃料の総額は膨らみます。短期間で資金が必要かつ、いずれ住み替えを考えている人向けの選択肢と考えるとよいでしょう。

いくらまで借りられる？借入可能額の目安

方法の次に気になるのは金額です。借入可能額は年収ではなく、主に不動産の評価額で決まります。ここでは目安となる割合、住宅ローンが残っている場合の考え方、具体的な計算例の順に見ていきます。

担保評価額の6〜7割が目安になる理由とは？

不動産担保ローンの借入上限は、担保評価額の60〜70%程度が目安です。評価額そのままではありません。なぜ満額ではないのでしょうか。

理由は、不動産の価格が変動するからです。金融機関は、将来の値下がりや売却時の費用を見込んで貸付額を抑えます。この余裕分があるため、貸す側は低金利を提示できます。「評価額の6〜7割」は、低金利と引き換えの安全マージンなのです。

住宅ローン残債がある場合の「担保余力」の計算方法

住宅ローン返済中でも、家を担保に追加で借りられる場合があります。カギになるのが「担保余力」です。担保余力とは、評価額から住宅ローン残高を差し引いた金額を指します。

計算はシンプルです。評価額3,000万円、住宅ローン残高1,500万円なら、担保余力は1,500万円です。借入可能額はその60〜70%、つまり900万〜1,050万円程度が目安になります。残債が評価額に近い家では、追加の借入はほぼできません。まず残高を確認しましょう。

評価額3,000万円の家での借入シミュレーション例

条件によって借入額がどう変わるか、具体例で比べてみます。同じ評価額3,000万円の家でも、残債の有無で結果は大きく変わります。

ケース	住宅ローン残高	担保余力	借入目安（60〜70%）
完済済み	0円	3,000万円	1,800万〜2,100万円
残債あり	1,500万円	1,500万円	900万〜1,050万円
残債多め	2,500万円	500万円	300万〜350万円

なお、リバースモーゲージの融資限度は評価額の50〜70%程度とやや低めです。年金収入の10倍程度といった上限が付く商品もあります。必要額と借入可能額のギャップを最初に確認することが、計画倒れを防ぐ第一歩です。

金利はどれくらい？無担保ローンとの比較

借入額の次は金利です。金利は総返済額を左右する最重要項目です。ここでは2026年時点の相場観、固定と変動の選び方、見落としがちな諸費用を順に確認します。数字は必ず幅で捉えてください。

不動産担保ローンの金利相場（2026年時点）

2026年時点の不動産担保ローンの金利は、おおむね年1〜15%の範囲です。銀行は低め、ノンバンクはやや高めの傾向があります。無担保ローンと並べると、差がはっきり見えます。

ローンの種類	金利の目安
不動産担保ローン（銀行）	年1〜9%程度
不動産担保ローン（ノンバンク）	年3〜15%程度
カードローン（無担保）	年15〜18%程度

同じ100万円を借りても、金利が10%違えば年間の利息は10万円変わります。金利は最新の条件を各金融機関の公式サイトで必ず確認してください。商品改定は随時行われるためです。

固定金利と変動金利はどちらを選ぶべき？

不動産担保ローンでは、固定金利と変動金利を選べる商品があります。固定金利は返済額が最後まで変わりません。変動金利は当初の金利が低い代わりに、将来上がる可能性があります。

選び方の軸は返済期間です。短期間で返すなら、金利上昇の影響が小さい変動金利が候補になります。20年、30年と長く借りるなら、固定金利の安心感が生きてきます。金融機関によってはどちらか一方しか選べない場合もあるため、申込前に確認しましょう。

金利以外にかかる諸費用の一覧

家を担保に借りるときは、金利以外の費用も発生します。無担保ローンにはないコストです。ここを見落とすと、実質的な負担を読み違えます。

事務手数料（借入額の1〜3%程度が目安）
不動産鑑定・調査費用
抵当権設定の登記費用（登録免許税・司法書士報酬）
印紙税
繰上返済時の手数料（商品による）

諸費用の合計は数十万円規模になることがあります。金利の低さだけで選ばず、諸費用込みの総額で比較する習慣をつけてください。

審査では何を見られる？通過のポイント

「担保があれば誰でも借りられる」と思われがちですが、実際は違います。審査では物件と人の両方が見られます。ここでは審査の2本柱、落ちやすいケース、融資までの期間を押さえておきましょう。

審査基準は「物件の担保評価」と「返済能力」

審査の柱は2つです。1つ目は物件の担保評価です。立地、築年数、市場での売りやすさなどから評価額が算定されます。2つ目は申込者の返済能力です。収入、勤続年数、他の借入状況、信用情報が確認されます。

なぜ担保があるのに返済能力まで見るのでしょうか。金融機関は、競売による回収を「最後の手段」と考えているからです。基本はあくまで毎月の返済で回収する前提です。だからこそ、無理のない返済計画を示せる人が審査で有利になります。

審査に落ちやすい人の特徴とは？

審査に落ちる原因は、物件側と人側の両方にあります。事前に把握しておけば、対策の立てようがあります。代表的なパターンは次のとおりです。

担保余力がほとんど残っていない
再建築不可など、売却しにくい物件である
収入に対して希望額が大きすぎる
税金や既存ローンの滞納がある
信用情報に延滞などの記録が残っている

1社に断られても、諦めるのはまだ早いといえます。評価基準は金融機関ごとに異なるからです。銀行で通らなくてもノンバンクでは通るケースもあります。ただし金利条件は慎重に比較してください。

審査から融資実行までの期間の目安

不動産担保ローンは、カードローンのような即日融資はできません。不動産の調査と評価に時間がかかるためです。仮審査に数日、本審査に1〜2週間、契約と登記手続きを経て融資実行という流れが一般的です。

トータルでは2週間〜1ヵ月程度を見込んでおくと安心です。資金が必要な日から逆算して、早めに申し込むことが重要です。急ぎの場合は、スピード対応をうたう金融機関に事前相談する方法もあります。

申し込みに必要な書類と手続きの流れ

審査のイメージがつかめたら、次は実務の準備です。不動産担保ローンは書類の種類が多めです。事前にそろえておくと、審査がスムーズに進みます。本人関係と不動産関係に分けて確認しましょう。

本人確認・収入に関する必要書類

本人に関する書類は、無担保ローンとおおむね共通です。ただし借入額が大きいぶん、収入の証明はより丁寧に求められます。主な書類は次のとおりです。

運転免許証やマイナンバーカードなどの本人確認書類
源泉徴収票・確定申告書などの収入証明書類
住民票
実印・印鑑証明書

個人事業主や法人代表の場合は、決算書や事業計画の提出を求められることがあります。直近だけでなく2〜3期分の書類を用意しておくと、審査の追加依頼を減らせます。

不動産に関する必要書類

担保にする不動産の書類も必要です。聞き慣れない書類が多いかもしれませんが、ほとんどは法務局や市区町村で取得できます。

登記事項証明書（登記簿謄本）
公図・地積測量図・建物図面
固定資産税の納税通知書または評価証明書
住宅ローン返済中の場合は残高証明書や返済予定表

固定資産税や住民税の滞納があると、審査に大きく影響します。納税状況は書類で確認されるため、隠すことはできません。滞納がある場合は、先に解消してから申し込むのが現実的です。

申し込みから融資実行までの5ステップ

手続き全体の流れを知っておくと、いま自分がどの段階にいるか迷いません。一般的な流れは次の5ステップです。

相談・仮審査の申し込み
必要書類の提出と本審査
不動産の調査・評価
契約手続きと抵当権設定の登記
融資実行（振込）

各ステップで金融機関から追加の質問が入ることもあります。連絡には素早く対応するほど、融資実行までの期間は短くなります。書類の不備をなくすことが、結果的に最大の時短になります。

家を担保にお金を借りるメリット

リスクの話に入る前に、メリットを整理しておきます。なぜ多くの人がこの方法を選ぶのか。理由は大きく3つあります。金額、自由度、返済負担です。自分の目的と照らしながら読み進めてください。

まとまった金額を低金利で調達できる

最大のメリットは、借入額の大きさです。無担保のカードローンは、年収の3分の1程度が上限になるのが一般的です。家を担保にすれば、評価額しだいで数百万〜数千万円の借入も視野に入ります。

しかも金利は無担保より低く抑えられます。高額を長期間借りるほど、金利差の効果は大きくなります。「大きな金額を、できるだけ低い金利で」という需要に最も合う方法です。複数の高金利ローンを1本にまとめる使い方も有効です。

資金使途が原則自由で事業資金にも使える

住宅ローンは住宅の購入にしか使えません。一方、不動産担保ローンは資金使途が原則自由です。事業資金、開業資金、教育費、医療費、リフォーム費用など、幅広い目的に使えます。

銀行の事業融資では審査が厳しい場合でも、担保があれば道が開けることがあります。使い道を証明する書類が不要な商品も多いため、手続きの負担も比較的軽くなります。ただし投機目的などは対象外とする金融機関もあるので、事前に確認しましょう。

返済期間を長く設定でき月々の負担を抑えられる

返済期間の長さも見逃せないメリットです。カードローンより長い10〜35年程度で組める商品が一般的です。期間を延ばせば、毎月の返済額は下がります。

たとえば1,000万円を借りる場合、10年返済と30年返済では月々の負担が大きく違います。家計に無理のない返済額に調整しやすいことは、長く付き合うローンでは大切な要素です。ただし期間が長いほど利息の総額は増えます。バランスを見て決めましょう。

返せないとどうなる？知っておくべきリスク

ここからが、この記事で最も重要なパートです。メリットの裏には必ずリスクがあります。何が起きたら家を失うのか。どんな条件だと損をするのか。具体的に知ることが、最大の防御になります。

返済が滞ると競売で家を失う可能性がある

返済が長期間滞ると、金融機関は抵当権を実行します。担保の家は競売にかけられ、売却代金が返済に充てられます。競売になると、住み慣れた家を失ううえ、市場価格より安く売られる傾向があります。

ただし、1回の延滞で即競売になるわけではありません。通常は督促や条件変更の相談を経て、それでも解決しない場合の最終手段です。返済が苦しくなったら、滞納する前に金融機関へ相談すること。これが家を守る最も確実な行動です。

不動産価値の下落・金利上昇リスクとは？

借入後のリスクは、返済の滞りだけではありません。不動産の価値が下がると、担保割れの状態になることがあります。リバースモーゲージでは、評価の見直しで融資枠が減らされる場合もあります。

変動金利で借りている場合は、金利上昇リスクも無視できません。金利が上がれば毎月の返済額も増えます。契約時の条件が最後まで続くとは限らない。この前提で、余裕を持った返済計画を組むことが大切です。

短期返済だと諸費用で損をするケースとは？

意外な落とし穴が諸費用です。事務手数料や登記費用は、借入時にまとめて発生します。短期間で返済すると、低金利のメリットより諸費用の負担が上回ることがあります。

たとえば数ヵ月だけ使いたい「つなぎ資金」のようなケースです。この場合、金利の高い無担保ローンのほうが総コストは安く済むこともあります。「金利」ではなく「支払総額」で比較する。この視点があれば、選択を間違えにくくなります。

どこで借りる？銀行とノンバンクの違い

同じ不動産担保ローンでも、どこで借りるかで条件は変わります。選択肢は大きく銀行とノンバンクの2つです。それぞれの特徴と、避けるべき業者の見分け方まで確認しておきましょう。

銀行で借りるメリット・デメリット

銀行の強みは金利の低さです。信頼性も高く、長期の借入でも安心感があります。総返済額を抑えたいなら、まず銀行から検討するのが基本です。

一方で、審査は厳しめです。物件の条件や収入の安定性が細かく見られます。融資実行までの期間も長くなりがちです。「低金利だが、審査は厳しく時間もかかる」。これが銀行の基本的な性格です。時間に余裕がある人に向いています。

ノンバンクで借りるメリット・デメリット

ノンバンクは、審査の柔軟さとスピードが持ち味です。銀行で断られた物件や属性でも、独自の基準で融資できる場合があります。融資までの期間が短い会社も多くあります。

その代わり、金利は銀行より高めです。年3〜15%程度の幅で設定されることが一般的です。急ぎの資金需要や、銀行審査に通らなかった場合の選択肢と位置づけるとよいでしょう。契約前に、支払総額を必ず試算してください。

悪質業者を見分けるチェックポイント

不動産を扱う融資には、残念ながら悪質な業者も存在します。契約してからでは手遅れになりかねません。次のような特徴があれば、契約を避けてください。

貸金業の登録番号を提示しない
法定上限を超える金利を提示する
「審査なし」「誰でも借りられる」と宣伝している
契約書の控えを渡さない
評価額に不釣り合いな売却や買い戻し特約を迫る

貸金業者は、財務局または都道府県への登録が法律で義務付けられています。登録の有無は金融庁のサイトで無料で確認できます。契約前の1分の確認が、家と財産を守ります。

シニア世代はどの方法を選ぶべき？

60代以降の資金調達は、現役世代と考え方が変わります。収入は年金中心になり、返済期間も限られるからです。シニア世代ならではの選択肢と、公的制度の存在を知っておきましょう。

老後資金ならリバースモーゲージが選択肢になる理由とは？

年金収入だけで元金と利息を返し続けるのは、負担が重くなりがちです。リバースモーゲージなら、毎月の支払いは利息のみです。元金の返済は死亡後に家の売却で行います。存命中の家計負担を最小限にできる点が、老後資金と相性の良い理由です。

ただし長生きするほど利息の総額は増えます。金利上昇や評価額の見直しで、途中で融資枠が縮小するリスクもあります。配偶者が住み続けられる条件になっているかは、契約前に必ず確認してください。

公的制度「リ・バース60」「不動産担保型生活資金」とは？

民間商品だけが選択肢ではありません。公的な仕組みも用意されています。「リ・バース60」は、住宅金融支援機構が民間金融機関と提携する満60歳以上向けの制度です。毎月の支払いは利息のみで、資金は住宅関連の用途に使えます。

もう1つが「不動産担保型生活資金」です。都道府県の社会福祉協議会が窓口となる、低所得の高齢者世帯向けの貸付制度です。民間より低い金利で生活資金を借りられる可能性があります。まずはお住まいの地域の社会福祉協議会に相談してみてください。

所有権を手放してもよいならリースバックも検討

「借金を残したくない」「相続する家族がいない」。そんな場合は、リースバックも候補になります。売却で一括資金を得るため、返済義務そのものが発生しません。固定資産税の負担もなくなります。

注意点は賃料と売却価格です。リースバックの売却価格は、市場相場より低くなる傾向があります。賃料が周辺相場より高く設定されることもあります。「売却価格」と「毎月の賃料」の両方を複数社で比較することが、損を防ぐ鉄則です。

後悔しないための比較・相談のコツ

方法と選び方がわかったら、最後は実践です。同じ条件でも、比較するかどうかで結果は大きく変わります。申込前にやるべき3つの行動を、具体的に紹介します。

複数社で見積もりを取るべき理由とは？

不動産の評価額は、金融機関によって差が出ます。同じ家でも、A社は2,500万円、B社は3,000万円と評価が分かれることは珍しくありません。評価額が違えば、借入可能額も金利条件も変わります。

だからこそ、最低でも2〜3社から見積もりを取ってください。1社だけの提示条件で契約するのは、比較材料ゼロで決断するのと同じです。仮審査は無料の金融機関がほとんどです。手間を惜しまない人ほど、良い条件にたどり着きます。

返済シミュレーションで必ず確認すべき数字

見積もりが集まったら、返済シミュレーションで中身を比べます。見るべき数字は3つです。毎月の返済額、支払総額、そして諸費用を含めた実質コストです。

毎月の返済額は、手取り収入の25〜30%以内に収まっているかを目安にしてください。ギリギリの計画は、金利上昇や収入減で簡単に崩れます。変動金利を選ぶ場合は、金利が2%上がったケースも試算しておくと安心です。

迷ったときの相談先はどこ？

1人で判断に迷ったら、専門家の力を借りましょう。相談先は目的によって変わります。ローン全般なら金融機関の窓口やファイナンシャルプランナー。すでに多重債務で悩んでいる場合は、金融庁が案内する相談窓口や法テラスが頼りになります。

高齢の親の家を担保にする話が出ているなら、家族全員での話し合いが先です。相続人の同意が必要な商品では、後からのトラブルが最も多いポイントだからです。契約前の相談は、時間の無駄ではなく保険だと考えてください。

家を担保にお金を借りる際のFAQ

最後に、検討中の方からよく寄せられる質問に答えます。細かい疑問ほど、契約後のトラブルの種になりがちです。気になる項目だけでも目を通しておいてください。

収入が少なくても・年金収入のみでも借りられる？

可能性はあります。不動産担保ローンの審査は、担保評価の比重が大きいためです。年金収入のみの方でも、担保価値が十分なら融資を受けられる場合があります。

ただし返済能力の確認は必ず行われます。年金収入で無理なく返せる金額までしか借りられません。シニア世代は、利息のみ支払うリバースモーゲージも並行して検討すると選択肢が広がります。

家族名義・共有名義の家でも担保にできる？

名義人本人の同意があれば、担保にできる場合があります。共有名義の場合は、原則として共有者全員の同意と担保提供の手続きが必要です。1人でも反対すれば、その物件での借入は難しくなります。

無断で家族の家を担保に入れることはできません。契約時には名義人の意思確認が行われます。トラブルを避けるためにも、検討段階から家族に相談しておきましょう。

家族に知られずに借りることはできる？

自分単独の名義であれば、契約自体は本人だけで可能です。ただし完全に知られないままにするのは難しいと考えてください。抵当権の設定は登記簿に記録されます。登記簿は誰でも取得できる公的な情報です。

郵送物や、万一の延滞時の連絡で発覚するケースもあります。家を担保にする借入は、家計に与える影響が大きい契約です。隠すよりも、事前に共有しておくほうが結果的に安全です。

信用情報に不安があっても審査に通る？

金融機関によります。銀行は信用情報を重視するため、延滞記録があると厳しくなります。一方、ノンバンクの中には担保評価を重視し、柔軟に判断する会社もあります。

ただし「審査なし」をうたう業者は避けてください。正規の貸金業者は必ず審査を行います。審査の甘さを強調する広告は、悪質業者のサインと覚えておきましょう。

借りたお金の使い道に制限はある？

不動産担保ローンは、原則として使い道が自由です。事業資金、教育費、おまとめなど幅広く使えます。ただし商品によっては、事業資金専用や投資目的不可などの条件が付くことがあります。

リバースモーゲージは、生活資金や住宅関連資金に限定される商品が多めです。公的制度の「リ・バース60」も住宅関連の用途が対象です。申込前に「その使い道でよいか」を必ず確認することが、契約後のミスマッチを防ぎます。

まとめ：家を担保に借りる前にリスクと返済計画を必ず確認

家を担保にした借入は、金利と金額の面で強力な選択肢です。同時に、返済が崩れたときの代償は自宅そのものです。だからこそ、契約前の比較と返済シミュレーションに時間をかける価値があります。複数社の仮審査を受けるだけでも、条件の相場観は身につきます。

もう1つ意識したいのが、借りた後の見直しです。金利情勢や不動産価格は変化します。数年ごとに借り換えの余地を点検すると、総返済額を圧縮できることがあります。確定申告で利息を経費にできるケースなど、税務面の扱いも使い道によって変わります。契約書と返済予定表は手元に保管し、年に1度は家計とあわせて確認する習慣をつけてください。